Movimento Liberal Social

O mercado imobiliário urbano caracteriza-se hoje, ao contrário daquilo que acontecia há algumas décadas, por um superavit de imóveis. Há no mercado um excesso de oferta de habitações e, em menor medida, de lojas e escritórios. Este excesso de oferta existe tanto no sector da compra-e-venda, como no sector do arrendamento.

As tendências demográficas também se alteraram em relação às prevalecentes há algumas décadas. Portugal encontra-se hoje quase em retracção demográfica e parou o movimento de urbanização - de movimentação maciça de população dos campos para as cidades. Não há portanto perspectivas de que o superavit de habitação existente nas cidades possa ser absorvido por movimentações demográficas.

Perante o superavit de imóveis para arrendar e a extrema facilidade na obtenção de crédito para a compra de imóveis já não faz sentido falar na dependência dos inquilinos na negociação de contratos de arrendamento, a qual justificaria a necessidade da sua protecção pelo Estado.

Dado o superavit de imóveis, não se pode esperar que surja um qualquer movimento massivo de recuperação dos imóveis degradados por parte dos seus proprietários. De facto, a dificuldade em vender ou arrendar os imóveis recuperados recomenda prudência na realização do investimento em recuperação.

Actualmente, uma elevada proporção dos portugueses tem casa própria e, por motivos diversos, muitos têm, temporária ou permanentemente, uma habitação excedentária, que arrendam. Isto faz com que a tipologia social dos senhorios se tenha alterado significativamente. Se no passado os senhorios eram em geral pessoas abastadas, que possuíam muitos apartamentos arrendados em simultâneo, hoje em dia muitos senhorios são pessoas de posses relativamente limitadas e que possuem um único apartamento arrendado. Para esses novos senhorios, o rendimento que extraem do seu único apartamento arrendado constitui, frequentemente, uma percentagem significativa do seu rendimento total. Torna-se pois necessário garantir segurança aos senhorios, tendo em conta que eles já não são uma minoria endinheirada da população mas sim, em geral, cidadãos normais com rendimentos não muito elevados e que, temporariamente, arrendam um apartamento.

Dado o passivo histórico dos contratos de arrendamento anteriores a 1985, cujas rendas são hoje anormalmente baixas, convém separar, nas recomendações que fazemos para a alteração do regime do arrendamento, aquelas que se referem a novos contratos de arrendamento ("arrendamentos novos") daquelas que se referem aos contratos anteriores à referida data ("arrendamentos antigos").

Arrendamentos novos

O Novo Regime do Arrendamento Urbano persiste numa regulamentação excessiva e limitadora dos contratos de arrendamento para fins de habitação. O MLS defende uma regulamentação liberal:

• Não deve haver quaisquer prazos mínimos para o tempo do arrendamento. O prazo do arrendamento deve ser deixado à livre negociação entre inquilinos e senhorios. De facto, muitos inquilinos actualmente pretendem arrendar casa por períodos muito curtos (três meses, um ano, …), e não há qualquer razão para obrigar os contratos de arrendamento a estipular períodos mais longos;
• O pagamento das rendas deve ser obrigatoriamente efectuado através de formas que facilitem a verificação de que as rendas foram efectiva e atempadamente pagas, como seja, por exemplo, a transferência bancária;
• O despejo de inquilinos por não pagamento das rendas deve ser muito facilitado. Não deve requerer qualquer processo nem ordem judiciais, mas proceder de uma simples verificação nos depósitos bancários efectuados pelo inquilino de que as rendas não foram de facto pagas;
• Quando por acordo mútuo entre o inquilino e o senhorio haja lugar a actualizações do valor da renda no decorrer do período de arrendamento, a periodicidade e o valor dessas actualizações devem ser fixadas livre e antecipadamente no contrato e não de forma administrativa pelo governo. O índice de inflação dos preços da habitação, que é regularmente divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística, pode perfeitamente servir de guia ao valor da actualização.

Arrendamentos antigos

• Deve assumir-se claramente que os arrendamentos antigos, aqueles cujos contratos foram efectuados sob o regime de rendas congeladas, devem, a prazo, caducar. Não se deve procurar, sob nenhuma forma, manter esses contratos continuamente válidos;
• No arrendamento para fins não habitacionais (comerciais, industriais ou de escritórios), os baixos valores das rendas antigas distorcem a concorrência, impedem a modernização e a segmentação do comércio, impedem a modernização dos centros das cidades – com a instalação de lojas de maior valor acrescentado e de maior procura no centro – e desencorajam a inovação e modernização do comércio e dos serviços. Não há qualquer razão válida para a manutenção por muitos mais anos da validade desses contratos;
• A Lei deve prever a caducidade automática e progressiva, começando pelos contratos mais recentes e terminando nos mais antigos, dos contratos de arrendamento antigos para fins não habitacionais;
• No arrendamento para fins habitacionais, o baixo valor das rendas favorece de forma indiscriminada um grande número de cidadãos, muitos deles bem abonados financeiramente. Estes cidadãos fazem transacções mercantis, a todos os títulos imorais, de compensações (vulgarmente designadas "indemnizações") para aceitarem prescindir desses contratos de arrendamento.

O MLS propõe que:

• Sejam legalmente anulados, de forma automática e progressiva, e sem direito a qualquer compensação ou indemnização, todos os contratos de arrendamento antigos para fins habitacionais nos quais o inquilino, independentemente da sua idade, aufira rendimentos que lhe permitam pagar uma renda com valor de mercado;
• Muitos inquilinos com rendas antigas são, por outro lado, pessoas muito pobres, ou deficientes, que não poderiam pagar rendas com valor de mercado. O MLS aceita que, nesses casos, o contrato de arrendamento antigo seja mantido. O MLS tem em conta que uma actualização das rendas nesses casos constituiria uma massiva transferência de capital dos inquilinos para os senhorios, transferência essa cuja utilidade social seria duvidosa, dado que, como já se explicou, é dificilmente previsível, nos tempos mais próximos, um grande investimento em modernização e recuperação de imóveis muito velhos e degradados. No entanto, com o fim de garantir a caducidade final de todos os contratos de arrendamento antigos, o MLS sugere que:

Os contratos de arrendamento antigos não possam ser transmitidos de pais para filhos aquando do falecimento dos pais, apenas podendo ser transmitidos entre cônjuges (incluindo uniões de facto) quando o cônjuge sobrevivente tenha idade superior à idade legal de reforma;

Os senhorios sejam legalmente desobrigados de efectuar quaisquer obras de manutenção em imóveis arrendados com rendas antigas, devendo essas obras ser efectuadas pelos inquilinos, eventualmente com apoio do Estado central (e não das autarquias locais, dado que estas em nada são beneficiadas pela manutenção das rendas antigas, antes são prejudicadas, devido ao valor reduzido de Imposto Municipal sobre Imóveis que por esse motivo auferem);

Moção "Pela Liberalização do Arrendamento Urbano", aprovada na quinta Assembleia Geral do MLS - Movimento Liberal Social a 1 de Abril de 2007